【律师视点】刘俊丽、张永佩：建设工程的瑕疵担保责任与保修责任
北京德和衡律师事务所高级合伙人
北京德和衡律师事务所执业律师
司法实践中，开发商或建设单位往往以房屋已过保修期为由拒绝对商品房质量问题以及因质量引发的损害承担责任。商品房买受人在保修期过后，是否还有权请求开发商或发包人是否有权请求承包人就房屋质量问题承担责任是司法实践中常常争议的问题。在建设工程领域中，责任人对于商品房的质量主要承担两种责任，一是保修责任，二是瑕疵担保责任。判定责任人应对房屋质量问题承担何种责任，首先应区分两种责任的概念及适用情形，才能更精准的定位权利人维护其权利所依据的请求权基础。
一、瑕疵担保责任与保修责任的基本内涵
（一）瑕疵担保责任与保修责任的概念
要想对一项法律制度进行研究，首先应当开宗明义，概念先行。因此在对瑕疵担保责任与保修责任制度进行探究之前，需要明确它是什么。
瑕疵担保责任起源于罗马法，并逐渐被大陆法系的国家和地区所接受，且随着社会的进步与发展，瑕疵担保责任的范围不再仅仅局限于买卖合同领域，而逐步扩大到出租合同、承揽合同领域。但是我国《合同法》及《民法典》并未在承揽合同或者建设工程合同中规定独立的瑕疵担保责任制度。
瑕疵担保责任制度，源自罗马法上的“追夺担保”制度，是指出卖人对其所交付的标的物，应担保其权利完整无缺并且有依通常交易观念或当事人的意思，认为应当具有之价值、效用或品质。[1]瑕疵担保责任包含两方面的内容即物之瑕疵担保及权利瑕疵担保。建设工程领域的瑕疵担保责任是指在施工过程中，施工单位未按技术规范或合同约定进行施工而导致房屋在交付之前即存在质量问题，责任人就该问题应承担瑕疵担保责任。[2]瑕疵担保责任是由于承包人违反交付无瑕疵建设工程的合同义务而应承担的民事责任。
根据《建设工程质量管理条例》第四十一条之规定，质量保修责任是指工程竣工验收合格后保修期内出现的质量问题，责任人承担保修责任。
（二）瑕疵担保责任与保修责任的区别
瑕疵担保责任与保修责任虽然均是对建设工程的质量所承担的担保责任，但是两者之间存在以下区别：一是质量问题产生的时间不同，瑕疵担保责任中所谓瑕疵是产生于房屋交付之前，而质量保修责任中的质量问题是产生在房屋交付之后、质量保修期届满之前；二是二者的期限不同，保修责任的责任人仅对保修期内产生的质量问题承担责任，而瑕疵担保责任则不受保修期限的限制，只要是在房屋交付前，房屋存在质量问题的，责任人均应当承担瑕疵担保责任；三是二者产生原因不同，质量保修期一般是通过双方合同约定予以确定，以质量保修书的形式存在，瑕疵担保责任则是一种法定责任，无需双方另行约定，即使当事人未对建设工程质量进行约定，承包人瑕疵担保责任亦无法免除；四是二者责任的承担方式不同，质量保修责任一般以请求保修人修复问题为主；瑕疵担保责任，权利人可以行使修理、更换、减价或退货等多种救济措施。[3]
二、我国建设工程的瑕疵担保责任
与保修责任的现行规定
我国对建设工程的瑕疵担保责任并未作出独立的规定，仅仅对买卖合同中的瑕疵担保责任进行规定。但是《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”因此，建设工程施工合同领域的瑕疵担保责任可以参照买卖合同及合同的一般规定。而我国对于建设工程保修责任的规定主要集中在《中华人民共和国建筑法》第六十二条及《建设工程质量管理条例》第三十九条-第四十二条。上述法律对保修责任的期限、保修责任的形式进行了明确规定。
三、我国建设工程的瑕疵担保责任
与保修责任司法实践
笔者以“已过保修期”、“房屋质量”、“商品房”等为关键字在北大法宝、威科先行进行检索，发现由于我国对于建设工程的瑕疵担保责任并未有统一的规定，因此对于已过保修期，开发商是否应对因房屋质量问题导致的损失承担赔偿责任，法院之间的裁判观点迥异。我国司法实践中存在如下观点：
（一）已过保修期，开发商不承担责任
案例一：(2021)粤01民终18722号潘建虹、刘洪华等相邻关系纠纷二审民事判决书，法院认为：海滨公司是潘建虹所购房屋的建设单位及卖方，潘建虹在2009年6月25日向海滨公司购买案涉房屋后，海滨公司已于2010年2月28日向潘建虹交付了房屋。海滨公司在2010年9月25日办理涉案房屋所属物业的竣工备案手续，海滨公司在向潘建虹交付房屋时已出具《商品住宅》承诺所交付房屋的给排水管道保修期为5年，已高于《建设工程质量管理条例》规定的给排水管道保修年限，同时潘建虹在接收房屋时也进行了防水工程质量检查，确认无渗、漏水等质量问题，直至被潘建虹所陈述2019年3月26日的漏水点修复，从物业竣工备案至漏水发生，潘建虹使用所属房屋已超8年有余，期间也均没有发生漏水事件。潘建虹在本案审理期间主动要求放弃对其案涉房屋漏水的原因鉴定，又未能提供证据证明是由于海滨公司因前期敷设隐蔽水管原因导致漏水或由刘洪华装修导致其房屋水管漏水，现潘建虹房屋供水管已超出了保修期，其水管的维修保养责任应由潘建虹承担。[4]
案例二：(2020)渝02民终2112号 李明兰与重庆市华顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书，法院认为，案涉房屋的《重庆市新建商品房屋质量保证书》中载明“本套商品房交付使用日期为2010年4月6日，屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的房、地下室的房屋工程保修期限为5年"。据此，李明兰向华顺房产主张质保责任的期限为接房后5年。李明兰直至2019年9月19日才诉至法院请求华顺房产承担质保责任，其应当举证证明在接房后的5年质保期内案涉房屋存在质量问题。因李明兰举示的证据不能证明案涉房屋在保修期内存在质量问题，李明兰诉请华顺房产承担质保责任于法无据，本院不予支持。[5]
（二）已过保修期，开发商仍应承担责任
1．因存在设计安装瑕疵，即使保修期已过，开发商仍应承担责任
案例三：(2021)湘08民终152号张家界科赛置业有限公司、王春梅财产损害赔偿纠纷二审民事判决书，法院认为，经现场走访调查，王春梅所住小区存在多户管道改造现象，即自家污水不流经公共管道，直接从住户家单独接管入化粪池，尤其是2楼住户管道改造尤为普遍，据此，可推定科赛公司管道设计安装的确存在不合理的地方，科赛公司的该项上诉理由亦与事实不符。《建设工程质量管理条例》第四十条所规定期限是法律要求下的最低期限，本案中又无证据显示有关于给排水管管道安装的约定保修期。即使本案超出保修期，本案公共排污管道存在的设计安装瑕疵是在保修期内就发生的，但科赛公司一直未进行改善，故科赛公司的侵权状态一直存在，其排除妨碍的义务并不能因最低保修期届满而消除。[6]
2．虽已过保修期，但不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的义务
案例四，(2020)黔06民终1070号松桃特驱置业有限公司、王增辉商品房销售合同纠纷二审民事判决书（本案购房者于接房并装修入住后不到一年时间内发现质量问题），法院认为，本案的争议焦点为，特驱公司应否承担案涉房屋质量问题的相应合同责任。虽然，购房户提起诉讼的时间已超过房屋保修期，但是，房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。本案发生诉争后，一审法院委托专业机构鉴定，结论为案涉房屋确实存在质量问题。对此，特驱公司不能举证证明该质量问题系因其他原因，如自然力原因或购房户使用不当等因素所致，因而其应当承担举证不能的后果，即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。[7]
3．不能排除因房屋质量问题而引发火灾，开发商承担50%责任
案例五，(2019)湘13民终120号湖南博长房地产开发有限公司、蒋玲玲财产损害赔偿纠纷二审民事判决书，法院认为，本案事故发生后，冷水江市公安消防大队对此次事故作出“起火原因可排除生活用火不慎、雷击、线路短路、过负荷、人为放火、自燃等引起的火灾，不能排除线路接触不良引发火灾”之认定，该认定虽没有直接指出引发火灾的具体原因，但其通过排除可能引发火灾原因的方式，认为线路接触不良引发火灾具有高度盖然性。“线路接触不良”可以理解为安装固定的时候存在设计缺陷、使用过程中插线板线路松动，还可能是插线板存在质量问题等等。考虑到蒋玲玲在与博长公司签订《商品房买卖合同》时所确定的合同标的物为精装修房屋的情况，博长公司作为涉案房屋的销售者应确保其提供的商品符合相关质量标准，具体到本案，包括固定插线板和内接电线无质量问题、插线板的安装布线无缺陷以及房屋装修完成后至交付给蒋玲玲前系合理保管与正常使用；蒋玲玲作为涉案房屋所有权人、实际控制人、使用人和管理人，在博长公司交付房屋后，应当履行确保屋内电器与固定插线板之间属正常连接及正确使用的义务。因蒋玲玲和博长公司均未举证证明自己履行了上述合同义务，一审认定双方对火灾的发生均负有一定责任从而确认蒋玲玲和博长公司各承担50%的责任亦无不当。[8]
（三）质量问题在保修期内已经产生，
开发商对所售房屋有瑕疵担保责任
案例六，(2018)晋07民终722号辰兴房地产发展有限公司、石巧梅财产损害赔偿纠纷二审民事判决，法院认为，辰兴公司主张石巧梅房屋已过保修期可以免除其保修责任，根据一审采信山西曲沃司法鉴定中心（2015）评鉴字第065号司法鉴定意见书足以认定其房屋质量问题其直接原因系辰兴公司导致，辰兴公司虽然承诺保修期为五年，但其对所售房屋质量具有瑕疵担保责任，石巧梅房屋出现质量问题系在保修期内已产生，辰兴公司认为房屋保修期为除斥期间不符合法律规定，该上诉理由不能成立。[9]
四、律师视点
通过上述案例可知，法院在认定责任人是否对房屋质量承担责任以及承担何种责任时，虽然并未明确开发商承担是瑕疵担保责任还是保修责任，但是从上述法院的裁判观点中可探知一二。
通过上述法院判决的理由可以发现，保修期届满后，开发商是否就房屋出现的质量问题承担责任法院的观点其实是一致的。法院均认为，对于已过保修期房屋出现的质量问题应当首先确定房屋质量问题出现的原因，是由房屋在设计、施工过程中存在问题而导致还是由于在使用过程中，随使用时间的增长质量出现的合理问题或因买受人使用不当造成的质量问题，若是由于房屋设计、施工中存在的问题而引发后续质量问题的，即使保修期已过，开发商或建设单位仍应当承担责任，虽然法院并未明确此种责任的性质是什么，但是根据瑕疵担保责任与质量保修责任的定义可知，此时开发商承担的是瑕疵担保责任。对于房屋因使用时间的增加而出现的质量问题或者自然折损以及买受人无法证明因设计、施工中的问题而导致的，则经过保修期，开发商或建设单位不应承担责任，此时开发商得以豁免的责任则是保修责任。
综上可知，在建设工程领域，虽然我国规定了保修责任制度、缺陷责任制度、一般违约责任制度，瑕疵担保责任制度虽然与上述制度存在功能上的重合性，但是其又发挥着独一无二的功能。另，建设工程事关国家经济发展、人民的人身财产安全，因此我国需进一步在建设工程领域规定及完善瑕疵担保责任制度，以便为将来的司法实践提供统一的裁判依据、明晰当事人维护其合法权益的请求权基础。
注释：
[1]崔建远：《合同法》，法律出版社2007版，第353页
[2] 林诚二：《民法债编各论（中）》，中国人民大学出版社2006年版，第67页
[3] 周雅：《论建设工程瑕疵担保责任》，东南大学硕士学位论文，第16页
[4]参见广东省广州市中级人民法院 (2021)粤01民终18722号潘建虹、刘洪华等相邻关系纠纷二审民事判决书、
[5]参见重庆市第二中级人民法院 (2020)渝02民终2112号李明兰与重庆市华顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
[6]参见湖南省张家界市中级人民法院(2021)湘08民终152号张家界科赛置业有限公司、王春梅财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
[7]参见贵州省铜仁市（地区）中级人民法院(2020)黔06民终1070号松桃特驱置业有限公司、王增辉商品房销售合同纠纷二审民事判决书
[8]参见湖南省娄底市（地区）中级人民法院(2019)湘13民终120号湖南博长房地产开发有限公司、蒋玲玲财产损害赔偿纠纷
[9] 山西省晋中市中级人民法院(2018)晋07民终722号辰兴房地产发展有限公司、石巧梅财产损害赔偿纠纷
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作者简介
刘俊丽
北京德和衡律师事务所高级合伙人、常务副主任、建设工程与房地产业务中心副总监
刘俊丽律师自从事法律工作以来，累计办理各类案件500余件，其中诉讼仲裁类案件300余件，非诉案件200余件，累计金额超100亿元人民币。专业擅长：房地产与建设工程纠纷的诉讼与非诉处理（包括菲迪克合同、EPC合同等）；PPP项目全生命周期法律服务与疑难争议解决等。其服务的客户有华夏幸福、绿地集团、亿利集团、万科、中能建东北电力、北京电信工程公司、宁波奉化产城生态建设公司、武汉住建委、北京城建、涿州市委、冀南新区管委会、东奥集团、清华同方威视、昌迪石油、中青旅、江苏沪港、龙徽酒业等。
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张永佩
北京德和衡律师事务所执业律师
张永佩律师毕业于西南政法大学民商法学，自进入法律行业以来，主要专注于房地产与建设工程争议解决与非诉服务，曾参与江门鼎兴园区与广东建邦兴业集团建设工程施工合同纠纷案、北京某建材科技有限公司与北京某建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷案件、九通投资开发公司与王淼等实际施工人建设工程施工合同纠纷案等 20余起诉讼纠纷案件；另外，还协助团队高级合伙人及律师为多家企业提供常年法律顾问服务，积累了丰富的法律服务经验。
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